Przeniesienie własności nieruchomości rolnej

13
Sty2018

Przeniesienie własności nieruchomości rolnej

W wyniku wejścia w życie w dniu 30.04.2016 r. nowelizacji ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego kodeksowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi zostały uzupełnione dodatkowymi regulacjami powodującymi ograniczenia w ich obrocie.

Obrót nieruchomościami obejmuje wszelkie formy przeniesienia praw do korzystania z nieruchomości Najczęściej występujące w obrocie umowy zawierane w celu przeniesienia własności nieruchomości rolnych to:

  1. Umowa sprzedaży (art.535-602 k.c), która jest umową wzajemną i stanowi czynność odpłatną oraz konsensualną. Jest umową o podwójnym skutku zobowiązująco – rozporządzającym. Oznacza to, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z mocy samej umowy obligacyjnej zobowiązującej do przeniesienia własności. Co do zasady nie może zostać zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli strony umowy zastrzegły warunek lub termin, to dla wywołania skutku rozporządzającego potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 k.c).Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c). Niezachowanie wskazanej formy powoduje nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c).Od tej zasady k.c przewiduje jeden wyjątek – dotyczy on wnoszenia gruntów rolnych jako wkładu do rolniczej spółdzielni produkcyjnej i mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli (art. 159 k.c). Dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości nie jest wymagane dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Jednocześnie trzeba pamiętać, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r. poz. 1007) na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Zasadą jest, że zbywca musi być właścicielem lub osobą uprawnioną do rozporządzania rzeczą (art.35). W odniesieniu do nieruchomości wyjątkiem od tej zasady jest możliwość nabycia prawa własności od nieuprawnionego zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą nieuprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.Obecnie w obrocie nieruchomościami rolnymi największe znaczenie praktyczne odgrywa ustawowe prawo pierwokupu wynikające z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.Ustawowe prawo pierwokupu może także dotyczyć udziału we współwłasności nieruchomości rolnej (art. 166 k.c). Od 30.04.2016 r. możliwość zbycia udziału w nieruchomości rolnej poddane także ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.Z umową sprzedaży nieruchomości może wiązać się prawo pierwokupu – czyli uprawnienie osoby trzeciej w stosunku do stron samej umowy (art. 596-602 k.c). Prawo pierwokupu w szczególności może przysługiwać dzierżawcy, współwłaścicielowi, gminie lub Skarbowi Państwa. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej może wynikać z umowy lub z ustawy.Jako równoważną z formą aktu notarialnego uznaje się formę sądową, w szczególności przeniesienie własności nieruchomości na podstawie ugody sądowej (np. przy dziale spadku porozumienie się stron co do przydzielenia wchodzących w skład spadku danych nieruchomości).Inny wyjątek wiąże się z funkcjonowaniem wspólnot gruntowych uregulowanych ustawą z 29.06.1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. z 2016 r. poz. 703). Do 31.12.2015 r. zbycie udziału we wspólnocie gruntowej następowało w formie aktu sporządzonego na piśmie i zatwierdzonego przez właściwego wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Od 1.06.2016 r. wymagana jest forma aktu notarialnego.Zasada kauzalności ( art. 155 i 156 k.c) łączy przeniesienie własności z istnieniem uprzedniego zobowiązania (causae). Zobowiązanie to powinno być wymienione w akcie obejmującym umowę rozporządzającą. Wadliwość causae może skutkować nieważnością umowy.
  2. Umowa darowizny – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 k.c). Świadczenie to może obejmować również przeniesienie własności nieruchomości rolnej. Choć jest umową jednostronnie zobowiązującą, to do jej dokonania konieczne jest złożenie oświadczenia woli zarówno przez darczyńcę, jak i obdarowanego. Umowa darowizny, której przedmiotem jest nieruchomość, wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Darowizny gospodarstw rolnych w praktyce odbiegają od wzorca modelowego przewidzianego w art. 888-902 k.c). Najczęściej obdarowany obciążony jest obowiązkiem dokonania świadczenia na rzecz samego darczyńcy bądź też na rzecz innych osób. Darowizny takie stają się zazwyczaj tzw. działami za życia, przebiegającymi w sposób podobny do działów spadkowych.
  3. Umowa dożywocia (art. 908-916 k.c) – elementem przedmiotowo istotnym – wyróżniającym tą umowę od innych jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się nabywcy do dożywotniego utrzymania zbywcy (dożywotnika) w zakresie określonym przez art. 908 k.c. Jest umową wzajemną, o charakterze odpłatnym. Jeżeli dożywotnik i nabywca nieruchomości, inaczej nie postanowili nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadając zwyczajom miejscowym. Nabywca może zobowiązać się do obciążenia nabywanej nieruchomości na rzecz dożywotnika użytkowaniem do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku. Prawa dożywotnika są niezbywalne i wygasają z chwilą jego śmierci. Dożywocie może zostać zastrzeżone także na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób w razie śmierci jednej z nich ulega odpowiedniemu zmniejszeniu. Do zawarcia umowy dożywocia wymagana jest forma aktu notarialnego. Nawet w przypadku nieujawnienia w księdze wieczystej praw dożywotnika nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem, bez względu na to, czy działa w dobrej, czy w złej wierze, nabędzie nieruchomość w stanie obciążonym. Zgodnie z art. 7 pkt 2 u.k.w.h. rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych nie działa m.in. przeciwko prawu dożywocia.

Szczególny reżim prawny obrotu nieruchomościami rolnymi w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zostanie opisany w kolejnym wpisie.

Źródło: Prawo rolne pod redakcją Pawła Czechowskiego, Warszawa 2017

Zostaw komentarz

Proszę wprowadź swoje imię.

Proszę wprowadź komentarz.